按揭贷款暂停，存量物业如何变现
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目录
一、供应链融资
二、金融/类金融机构融资
三、资产证券化融资
受2020年12月31日央行联合银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》之影响，近两周以来多家银行暂停了个人住房按揭贷款业务，其中窗口业务口径要么为“节制接单”，要么审批和放款周期无限制地拉长（主要是没有额度或额度不足的问题）。按揭贷款直接影响着开发商的销售和去化，因此个人住房贷款集中度管理新规的施行背景下，开发商的存量物业的销售、去化将面临更多的风险和压力。
我们在上年末对地产行业2021年的走势预测中提到，房企2021年的融资将主要围绕现金流管理和表内负债转化两个难题，这意味着未来的趋势离不开“非房主体”、“收益权产品”、“供应链融资”等关键词，在此背景下，存量物业的融资功能也肯定会被市场所重视。存量物业对于房地产企业来说即为存货，房企对盘活存量物业的渴望，其背后隐藏的实际是将存货转化为现金的需求，盘活存量货值对于开发商现金流的造血能力提升起着雪中送炭的作用。总的来说，存量物业在不同时间节点大体可以分为借助标准化产品融资、供应链融资、其他金融/类金融机构融资这三个渠道进行消化变现。
一、供应链融资
（一）已竣工备案物业的融资
我们近两年的保理融资业务中，一直偏好于“供应商对开发商的应收账款加上开发商的资产抵押”模式的保理融资。项目取得预售证并已完成竣工验收备案具备交付和过户条件的，开发商在这种情况下可以先办小证（初始登记证），然后拿小证办理抵押登记，由上游供应商（比如总包单位、材料供应商等）就其对开发商的应收账款向西政保理申请保理融资，同时开发商为该保理融资增信，我们在其抵押办妥后放款。以依托于总包单位的正向保理业务为例，该融资方式通过增加开发商的经营性负债以间接降低开发商的金融负债（也即降低开发商的直接融资需求），除了起着存量物业现金流管理的作用，在“345”融资监管红线下亦是一个不错的表外融资选择。不过国内很多城市存在无法进行办小证后的抵押操作的情况，因此我们操作时更多的得看地方性的政策及操作条件。
具体融资要素参考如下：
（二）未竣工备案
项目取得预售证但尚未完成竣工验收备案的，因尚未达到房屋交付和过户条件，因此无法先办证，也即无法实际办理抵押。这种情况下最多只能先通过网签的形式将房屋先锁定给我们融资机构，通过抵押消化存量物业的模式实质上难以走通，此时供应链中商票的作用便可利用一二。
1. 以房地产企业为核心企业的商票质押
（1）房地产企业作为核心企业与其供应商建筑企业发生业务往来后，房地产企业开具商票给建筑企业。
（2）建筑企业将对核心企业的应收账款转让给西政保理公司并提供商票质押。
（3）西政保理公司在核心企业以商票确权的方式提供担保后向建筑企业放款。
（4）票据到期，核心企业将票据金额支付至西政保理公司。
2. 以建筑企业为核心企业的商票质押
在以建筑企业为核心企业的“保理+票据保险”，保险公司在产品中扮演着“担保”融资中，核心企业既包括实力雄厚的国央企类建筑总包单位，又包括与开发商自身存在表面关联或非关联关系的总包施工单位。“保理+票据保险”模式主要是指满足资质条件的建筑企业（核心企业）向其供应商开具电子商业承兑汇票，保险公司依托该核心企业信用为商票贴现提供保险，保理公司依据保险公司开具的保单放款的模式。
本融资方式不影响核心企业报表，亦不占用核心企业银行授信，因此对于开发商来说指定关联的总包单位承接工程后的后端保理融资能无形中降低前端的融资需求。需说明的是，核心企业签发商票仅有一手质押背书，保险公司持有至到期，不做额外流通，因此不会发生商票在不合规的民间资金中流通的情况。
（1）建筑企业作为核心企业与其供应商发生业务往来后，建筑企业开具商票给其供应商。
（2）供应商作为投保人，以其自身为被保险人，以西政保理公司为受益人进行投保，并将商票质押给保险公司，保险公司尽调核查后向供应商出具保单。
（3）供应商将对核心企业的应收账款转让给西政保理公司。
（4）西政保理公司在供应商投保后向其放款。
（5）票据到期，核心企业将票据票面金额支付至保险公司，资金最终归集至西政保理公司。
二、金融/类金融机构融资
（一）银行
存量物业抵押至银行变现的贷款类型中，流动资金抵押贷款以其融资款项用途限制小著称。在融资要素方面，该类银行流贷的融资成本在年化9%-12%左右，抵押物可异地安排。在融资主体方面，除了与开发商存在股权关联关系的非房主体可以在当前市场环境下顺利取得融资外，与开发商不存在股权关联关系但由开发商实际控制的非房主体也仍旧能顺利地在目前的监管环境下取得银行融资，且更为容易。当然该类融资方式对交易主体的现金流情况以及还本付息能力亦会进行着重关注。
（二）小贷
除了银行流贷模式，在交易主体具备一定综合实力及风控完善的前提下，将存量物业抵押至小贷机构亦可获得对款项用途限制较小的资金，实现流动性资金补充。具体融资要素参考如下：
（三）AMC
当资金周转出现极端情况时，基于真实交易产生的逾期债务和存量物业抵押的AMC模式也可以成为融资方式的备选。
1. 逾期债务+抵押
（1）债权人与债务人股权上不存在关联关系，且经营范围内为非房地产开发为宜。
（2）业务需基于真实的债权或应收账款逾期，需核查借款合同及交易流水，只要求逾期即可，不限制逾期天数。
（3）一般需提供前置抵押物，但实际操作中可进行一定变通。
（4）优选抵押物在一二线省会城市的项目，对项目地货比有一定要求。
2. 金融不良收购
（1）逾期债权
因AMC仅可收购“问题”债权，在具体操作层面，需要融资人暂不支付定期利息，并于债权到期日一并支付逾期债权利息及本金。在与金融机构充分沟通后，由金融机构向融资人开具利息催收函，并向AMC出具《逾期利息转让意向函》，从而，形成逾期债权。
（2）打折收购逾期债权
考虑到AMC内部审核及额度等问题，对于剩余未偿还金融贷款进行打折收购（6-8.5折，具体一事一议），对于未足额部分由融资人自行补足。
（3）监管及增信措施
①在建工程先办理“二押”再转为“一押”或提供其他抵押担保
因项目土地或在建工程已抵押至金融机构，因此，在操作中，放款前先将项目在建工程二押至AMC，在放款后再转为“一押”。同时需注意，当地国土部门是否接受二押，金融机构与融资人的贷款合同对办理二押及其他抵押手续的相关约定等。
②还款来源测算
对于剩余销售回款需进行现金流测算与安排，并加盖融资人公章作为AMC监管的依据。
③销售回款账户监管
为便于对销售回款的监管，在项目销售回款账户增加AMC的法人私章，开设网银，并约定由AMC享有相关复核权。
④回购及其他连带责任担保
融资人及其实际控制人、集团签署回购担保协议，并承担连带责任担保。
三、资产证券化融资
房地产贷款集中度新规施行后，目前显现的最直接的影响是银行对房地产企业的信贷业务的收缩以及对个人的按揭贷款业务的收缩。截止当前，多家银行反映1月信贷投放额度已基本告罄，整体上涉房贷款额度出现了大幅缩水，同时不少银行反馈目前已暂停了按揭贷款，由此导致开发商的项目融资和销售去化压力直线上升。
（一）住宅物业
在与多家银行沟通后，我们初步预计，银行的按揭贷款业务将出现差异化调整的态势，其中大部分银行按揭贷款的最终放款时间将会明显拉长，因此以住宅物业为标的资产的购房尾款ABS产品或将成为房企提前回现的重要途径之一。购房人签订购房合同并支付首付款，剩余尾款借助银行按揭或住房公积金贷款等支付后实现开发商的资金回笼。开发商根据合同的履约进度确认收入，此时存货和应收账款的周转较慢，这部分预售且在建的存量物业回款债权（也即购房尾款）便成了ABS产品设置中合适的基础资产。
但是，在实际操作中，对于购房尾款ABS产品，目前的监管态度是不仅对交易主体较为严格，一般为境内外上市公司及核心子公司、国有企业、中房协排名前100的民营房企等。但是在券商挑选交易对手时，往往会在交易所设定的准入门槛上设置其他的准入条件。在额度方面，以深交所为例，购房尾款类ABS单次储架发行的上限是20亿人民币（供应链的话就是余额控制，不允许新增）。除此之外，我们财富中心反馈，目前标准化的ABS产品销售亦是一大难题，银行可投的比例相对较低，大部分资金需要非金机构或市场投资人认购。目前亦有一些私募证券管理人通过发行私募证券产品投资于房地产企业资产证券化产品。
（二）商业物业
以商业物业为标的资产的证券发行产品较为常见的有CMBS和REITs，由于目前国内REITs产品涉及的购买底层物业的权益类证券化模式对于滞销的存量物业来说操作起来有一定难度， CMBS作为存量物业特定资产收益权产品，是以商业地产为抵押，以商业地产未来收入（如租金、物业费、管理费等收入）为主要本息还款来源的资产支持证券产品。在这种产品中，信托多作为通道角色，产品结构一般设计为“单一资金信托+专项计划”和“财产权信托计划+专项计划”的双SPV模式，设计结构的区别在于底层资产债权债务关系中涉及合同相对人的不同。
目前一二线核心城市具备一定现金流的商业物业亦是境外资金重点关注的投资领域，具体业务上包括外资自己直接并购、协助实力开发商配资收购商业资产、以股权方式对存量具备一定现金流的商业资产提供融资等等。当然，在开发商具备评级条件及综合实力的情况下，商业资产亦是境内保险资金投资的重要对象。
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